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北京律師咨詢網(wǎng)談夫妻一方擅自出賣共有房屋如何維權(quán)

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  在實踐中,婚后夫妻共同出資購買的房地產(chǎn)經(jīng)常以一方名義登記。未經(jīng)另一方同意,房地產(chǎn)登記人擅自出售共同財產(chǎn)。除出賣人與買受人惡意串通等法律明確規(guī)定的無效情況外,房屋銷售合同有效,未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。那么,夫妻一方擅自出賣共有房屋應(yīng)如何處理?

  案例一:買受人善意取得房屋,配偶可以要求賠償損害。

  基本案情

  一、原告賈某與被告肖某1986年登記結(jié)婚,2005年協(xié)議離婚,協(xié)議離婚時夫妻共同財產(chǎn)未分割。

  2.2004年6月,被告與城建興華公司簽訂商品房買賣合同,購買2406號房屋,2005年6月取得房產(chǎn)證,房屋以被告名義登記。

  3.2010年5月27日,被告將2406號房屋出售給案外人劉,并以劉的名義轉(zhuǎn)讓登記。原告起訴被告,要求被告賠償房屋折扣190萬元。

  4.法院按房屋總價240萬元分割。因被告擅自處置財產(chǎn),給原告造成損失,判決被告支付原告折扣130萬元。

  法院裁判的要點。

  根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定:共有房地產(chǎn)或者動產(chǎn)的處罰和共有房地產(chǎn)或者動產(chǎn)的重大修復(fù),應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人或者全體共有人同意,但共有人之間另有約定的除外,第一百零六條規(guī)定:無處分權(quán)人將房地產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,受讓人取得房地產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(1)受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者動產(chǎn)時善意;(2)以合理價格轉(zhuǎn)讓;(3)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定登記的,不需要登記的,交付給受讓人。受讓人按照前款規(guī)定取得房地產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人要求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款的規(guī)定。

  在這種情況下,2406號房屋屬于原告和被告的共同財產(chǎn),被告出售房屋應(yīng)征得原告的同意,但被告未經(jīng)原告同意處理2406號房屋,應(yīng)給予原告折扣賠償;現(xiàn)被告承認網(wǎng)上簽約價格為240萬元,不包括房屋裝修及附屬價格,被告主張實際交易價格為180萬元,但未提交當(dāng)時交易的銀行流量,當(dāng)時價格不評估;原告承認按240萬元分割,考慮到房價上漲的因素;綜上所述,法院按總價240萬元分割,由于被告擅自處置財產(chǎn),給原告造成損失,酌情給予多分。判決:被告肖在判決生效后7天內(nèi)向原告賈支付130萬元的折扣。

  案例二:買受人不符合善意取得的條件,配偶可以起訴追回房屋。

  基本案情

  1.1997年,張愛英與被告許德柱登記結(jié)婚,婚后因感情不和向法院起訴離婚。

  2.2017年12月,法院判決雙方離婚,認定五個農(nóng)場四隊的房屋和庭院是張愛英和徐德柱的共同財產(chǎn)福花園社區(qū)1102號和702號(被拆遷人登記為張德柱)為張愛英和徐德柱的共同財產(chǎn)。

  3.2016年,許德柱與趙麗鴿簽訂房屋買賣合同,以37萬元的價格將1102號房屋和702號房屋賣給趙麗格,并出具收據(jù)證明,收到趙麗鴿房款37萬元。

  4.2017年3月,許德柱.趙麗鴿.劉娟簽訂《房屋買賣合同》,將702號房屋賣給劉娟。1102.702號房屋未完成轉(zhuǎn)讓登記。

  5.2018年,張愛英以許德柱擅自處罰為由,要求法院判決被告許德柱與趙麗鴿簽訂1102.702號商品房買賣合同無效;被告趙麗鴿。劉娟將1102.702房屋歸還原告。

  六、一審法院裁定趙麗鴿。劉娟將房屋歸還原告張愛英和被告徐德柱,駁回了張愛英確認合同無效的要求。趙麗鴿拒絕接受,提出上訴,二審維持原判。趙麗鴿向河北省高等法院申請再審,河北省高等法院裁定駁回再審申請。

  法院裁判的要點。

  法院認為,1102.702房屋是原告張愛英與被告徐德柱關(guān)系存在期間的共同財產(chǎn)。未經(jīng)房屋共有人張愛英同意,徐德柱向趙麗鴿轉(zhuǎn)讓涉及的兩棟房屋無權(quán)受到處罰。由于中國婚姻法允許夫妻同意財產(chǎn)所有權(quán),買受人需要了解賣方的婚姻狀況和夫妻財產(chǎn)協(xié)議,這太苛刻了。考慮到合同法促進和保護交易的基本價值取向,當(dāng)賣方與房屋所有權(quán)登記一致時,合同應(yīng)有效。

  《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條對被告趙麗鴿、劉娟能否按照善意取得制度的規(guī)定取得房屋所有權(quán)作出了規(guī)定,其中轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記的,不需要登記的,已經(jīng)交付給受讓人案房屋未登記,被告趙麗鴿和劉娟不能善意取得涉案房屋所有權(quán)。被告趙麗鴿和劉娟應(yīng)將涉案房屋返還給張愛英和徐德柱。

  法律分析

  通過以上兩種情況,北京律師咨詢網(wǎng)可以知道,夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自出售財產(chǎn),配偶可以根據(jù)不同情況選擇不同的救濟方式:

  一、買受人善意取得房屋,配偶可以要求賠償離婚損害。

  未經(jīng)一方未經(jīng)另一方同意擅自出售共同財產(chǎn),屬于無權(quán)處罰,房屋銷售合同不因賣方無權(quán)處罰而無效,一般合同有效。合同有效,買方是否能取得房屋所有權(quán),主要取決于買方是否符合善意取得的條件。《民法典》婚姻家庭解釋(1)第二十八條規(guī)定:一方未經(jīng)另一方同意出售共同所有的房屋,第三方善意購買。支付合理的對價并辦理房地產(chǎn)登記,另一方主張追回房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自處置共同所有的房屋,造成另一方的損失,另一方在離婚時要求賠償損失的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

  北京律師咨詢網(wǎng)可以看出,如果買方是善意購買的。已支付合理對價并辦理房地產(chǎn)登記,即符合善意取得條件,善意購買。支付合理對價與已辦理房地產(chǎn)登記的三個條件是平行關(guān)系,是必不可少的。為保護交易安全和善意第三方的合法權(quán)益,配偶無權(quán)追回房屋,只能起訴離婚損害賠償。

  根據(jù)《民法典》第二十八條的解釋(1),要求賠償損失的前提是提起離婚訴訟是提起離婚訴訟,一方在婚姻關(guān)系存在期間不能提起損害賠償。由于一方要求賠償損失本質(zhì)上屬于財產(chǎn)侵權(quán)損害賠償,如果夫妻不同意財產(chǎn)分別所有,一般夫妻財產(chǎn)共同所有,另一方的賠償屬于共同財產(chǎn),這無疑使婚姻賠償對一方的經(jīng)濟補償失去了原意義。

  二、買受人不符合善意取得房屋的條件,配偶可以起訴追回房屋。

  如果買方不符合善意購買的三個條件。支付合理對價并辦理房地產(chǎn)登記的,配偶可以起訴買方返還房屋。例如:買方善意簽訂合同,支付購買款但未完成轉(zhuǎn)讓登記,或財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,但買賣雙方惡意串通損害配偶利益,或交易價格明顯低于市場價格,買方不構(gòu)成房屋的善意,不能取得房屋所有權(quán),房屋所有權(quán)仍為夫妻。根據(jù)《中國民法典》第二百三十五條的規(guī)定,無權(quán)占有房地產(chǎn)或者動產(chǎn)的,權(quán)利人可以要求返還原產(chǎn)品。作為房屋所有人的配偶,有權(quán)要求返還原產(chǎn)品并要求返還房屋的,法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

  律師總結(jié)

  一、司法實踐中,配偶一方無權(quán)處分房產(chǎn),一般合同有效,為了防止配偶方擅自處分共有房產(chǎn),建議房本上加上自己的名字。

  二、如果發(fā)現(xiàn)配偶一方擅自賣房了,盡快查看合同的履行狀態(tài),買受人是否支付了對價,是否完成了房屋過戶,如果沒有,建議盡快到法院起訴要求返還房屋,同時申請財產(chǎn)保全,查封房產(chǎn),防止對方繼續(xù)過戶。

  實踐中,很多人發(fā)現(xiàn)配偶偷偷賣房,訴訟路徑的選擇是錯誤的,比如起訴房屋買賣合同無效,而不起訴返還房屋,關(guān)于合同效力筆者在前期文章論述過,合同效力不受無權(quán)處分的影響,如果起訴合同無效,因為法院訴訟程序較久,在訴訟過程中,如果買受人完成了房屋過戶登記,符合了善意取得條件,再起訴追回房屋就比較困難。因此,如果遇到配偶方無權(quán)處分房產(chǎn)的情況,訴訟策略一定要選對,起訴要求返還房屋而非確認合同無效。

  三、如果買受人符合善意取得條件,可取得房屋所有權(quán),配偶一方可向擅自處分方主張離婚損害賠償,要求賠償房屋折價款。筆者通過查閱相關(guān)案例,發(fā)現(xiàn)很多案件當(dāng)事人的訴求僅僅要求無權(quán)處分方支付房屋折價款的一半,而沒有主張多分,法院的判決當(dāng)然不會超出當(dāng)事人的訴訟請求。

  根據(jù)民法典第一千零九十二條的規(guī)定:“夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn),或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財產(chǎn)的,在離婚分割夫妻共同財產(chǎn)時,對該方可以少分或者不分。”夫妻一方未經(jīng)另一方同意,擅自出賣房產(chǎn)的行為屬于轉(zhuǎn)移夫妻共有房產(chǎn)的行為,可以在訴訟的時候請求擅自處分一方少分。因此為了充分保障自身權(quán)益,筆者建議,訴訟時配偶方主張的損失賠償金額可以高于房屋折價款的一半,法官會根據(jù)具體案情酌情予以多分。

  《最高人民法院關(guān)于適用<民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》第二十八條第一款

  一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。

  北京律師咨詢網(wǎng)提示:以上條款適用的前提是:第一,第三人屬于善意購買,而不是與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;第二,第三人支付了合理的對價即指房屋價款與物之價值基本相當(dāng),不存在不合理低價或無償出讓等情形;第三人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。


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