婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方以夫妻共同財產(chǎn)購房，產(chǎn)權(quán)以未成年子女名義登記。離婚時該怎么辦？

　　審判實踐中有兩種不同的觀點：

　　一種觀點認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百一十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)所有權(quán)證書是權(quán)利人享有房地產(chǎn)所有權(quán)的證明。夫妻以未成年子女名義登記購買的房屋，意味著將購買的房屋贈與未成年人，離婚作為未成年人的財產(chǎn)，夫妻無權(quán)分割：

　　另一種觀點是，我們不僅要根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記將房屋全部認(rèn)定為未成年人的財產(chǎn)，還要審查夫妻雙方的真實意思。哪種觀點更合適？

　　答:北京律師咨詢網(wǎng)傾向于第二種觀點。婚后雙方用夫妻共同財產(chǎn)買房，子女未成年。如果產(chǎn)權(quán)以子女名義登記，夫妻離婚時不能簡單地根據(jù)登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財產(chǎn)。因為，房地產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的是將登記記載的權(quán)利人推定為真實權(quán)利人的效力，分為對外效力和對內(nèi)效力。對外效力是指根據(jù)物權(quán)公示和公信原則，房地產(chǎn)物權(quán)登記后，善意第三人與登記權(quán)利人基于對登記的信任而發(fā)生的房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)；內(nèi)部效力是指權(quán)利人與利害關(guān)系人之間的真實意思表示確定真實權(quán)利人。

　　在現(xiàn)實生活中，夫妻共同投資買房后，可以根據(jù)各種因素以未成年子女的名義登記房屋產(chǎn)權(quán)，但這并不意味著夫妻的真正意義是使未成年子女成為房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，因此，房屋的真正所有者可能不是未成年子女。

　　人民法院應(yīng)當(dāng)注意審查夫妻雙方購買房屋的真實意圖。如果真實意思是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將房屋視為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將房屋視為夫妻共同財產(chǎn)更為合適。

　　江西省高級人民法院(2017)贛民終463號。

　　法院認(rèn)為，經(jīng)一、二審查明，位于北京市宣武區(qū)××街××院××樓××單位××號的案件涉及的財產(chǎn)是2004年6月22日，高衛(wèi)東以自己和高登的名義從北京誠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買的，并辦理了《北京房屋權(quán)證》第××號房屋產(chǎn)權(quán)證，上面寫著高衛(wèi)東和高登共有，其中高登份額占90%，高衛(wèi)東份額占10%。爭議房地產(chǎn)是高衛(wèi)東。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，楊金平以共同財產(chǎn)購買。產(chǎn)權(quán)登記為高衛(wèi)東。高登以高登的名義購買房地產(chǎn)時，他還年輕，只有9歲，沒有獨立財產(chǎn)。房地產(chǎn)出資是他父母的共同財產(chǎn)。因此，原判決認(rèn)定，購買的爭議房地產(chǎn)是高登父母高衛(wèi)東、楊金平的共同財產(chǎn)，符合客觀事實，應(yīng)當(dāng)維護(hù)。雖然根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條，房地產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房地產(chǎn)權(quán)利的證明。房地產(chǎn)所有權(quán)證書記載的事項應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)登記簿一致；記錄不一致的，除證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。房地產(chǎn)所有權(quán)證書是權(quán)利人享有房地產(chǎn)權(quán)的證明，但夫妻以未成年子女名義登記共同財產(chǎn)購買的房屋。夫妻離婚時，不能簡單地根據(jù)登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財產(chǎn)。

　　因為，房地產(chǎn)物權(quán)登記分為內(nèi)部效力和外部效力，外部效力是指根據(jù)物權(quán)公共信用原則，房地產(chǎn)物權(quán)登記后，善意第三人和登記權(quán)利人的房地產(chǎn)交易行為應(yīng)受法律保護(hù)；內(nèi)部效力是指審查當(dāng)事人的真實意，確定真正的權(quán)利人。

　　在現(xiàn)實生活中，夫妻共同投資購房后，可以根據(jù)各種因素以未成年子女的名義登記房屋產(chǎn)權(quán)，但這并不意味著房屋的真實產(chǎn)權(quán)人是未成年子女。人民法院應(yīng)當(dāng)注意審查夫妻雙方購房時的真實意思。如果真實意思是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將房屋視為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思不是將房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將房屋視為夫妻共同財產(chǎn)。

　　在這種情況下，一審和二審已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，高登的父母在購買該房產(chǎn)和離婚訴訟期間，沒有證據(jù)表明雙方共同意向?qū)⒃摲慨a(chǎn)90%的份額贈與高登。其中，高衛(wèi)東陳述以高登的名義登記，防止夫妻一方隨意處置該房產(chǎn)，而楊金平則要求在離婚訴訟一、二審和再審程序中按夫妻共同財產(chǎn)夫妻共同財產(chǎn)分割。因此，從涉案房產(chǎn)的出資情況和高衛(wèi)東、楊金平的陳述來看，夫妻雙方自始至終都沒有達(dá)成將該房產(chǎn)贈與高登的協(xié)議。本案房產(chǎn)的真正權(quán)利人不是高登，而是高衛(wèi)東和楊金平。高登上訴提出，從房產(chǎn)分享的比例來看，可以確定高衛(wèi)東和楊金平經(jīng)過慎重討論，共同決定將訴訟房產(chǎn)贈與高登，但上訴主張只是高登的主觀猜測，沒有提供足夠的證據(jù)證實。此外，高衛(wèi)東、楊金平離婚訴訟經(jīng)歷了一審、二審、再審等訴訟程序，時間跨度近十年，在此期間，高登也清楚地知道法院對爭議財產(chǎn)的處理結(jié)果，即作為夫妻共同財產(chǎn)分割，但直到離婚糾紛生效判決執(zhí)行，高登沒有提出任何異議，可以看出，高登在提起訴訟前并沒有接受贈與的意圖。

　　因此，北京律師咨詢網(wǎng)結(jié)合本案現(xiàn)有證據(jù)和已查明的事實，原判決認(rèn)定，雖然90%的訴訟房屋份額登記在高登名下，但高衛(wèi)東、楊金平的真實意思并不是將房屋贈與未成年子女高登位于北京市宣武區(qū)××街××院××樓××單位××號的案件涉及的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，有事實和法律依據(jù)，不得不妥善維護(hù)。

　　雖然《最高人民法院關(guān)于實施中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第十二十八條規(guī)定，公民之間贈與關(guān)系的建立以贈與物的交付為準(zhǔn)。贈與房屋按書面贈與合同辦理過戶手續(xù)的，確定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人已按書面贈與合同將產(chǎn)權(quán)證書交給受贈人。受贈人已按贈與合同占有并使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦過戶手續(xù)。第十二十九條規(guī)定，贈與人明確表示贈與未成年人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與為未成年人的個人財產(chǎn)。但上述規(guī)定應(yīng)當(dāng)理解為，未成年人接受他人而不是父母的贈與。合同法中的贈與是一種交易行為，雙方必須具有民事行為能力。完全民事行為能力人可以獨立開展民事活動，限制民事行為能力人只能實施適合其年齡和智力的民事活動，其他活動必須經(jīng)法定代理人行使或者征得法定代理人同意。無民事行為能力人的民事活動，由其法定代理人進(jìn)行。

　　受贈子女為未成年人的，未成年人的法定代理人應(yīng)當(dāng)按照一般規(guī)定接受贈與，并與贈與人簽訂贈與合同。但是，如果受贈人不接受他人，而是自己父母的贈與，那么受贈人和受贈人都是未成年人的父母，從而產(chǎn)生自己和自己的民事法律行為。這種行為通常不具有合同法的效力，并設(shè)立贈與。因此，在本案中，高登上訴提出，90%的房地產(chǎn)份額是父親高衛(wèi)東和母親楊金平在購房時的贈與行為。合同法中的贈與效力沒有依據(jù)，不予支持。

　　因此，在確認(rèn)位于北京市宣武區(qū)××街××醫(yī)院××樓××單位××號的案件涉及的財產(chǎn)是高衛(wèi)東。楊金平夫婦的共同財產(chǎn)在離婚訴訟中依法分割。在明確產(chǎn)權(quán)歸屬的同時，取得房屋所有權(quán)的高衛(wèi)東應(yīng)當(dāng)向楊金平支付一定的價款補(bǔ)償，江西省贛州市張貢區(qū)人民法院和原審法院本著尊重當(dāng)事人意思自治的原則，分別作出了第625號民事判決和第62號民事判決。